„Verschenken“ an Kinder
Die Übertragung von Grundbesitz unter Lebenden (Schenkung mit warmer Hand) bedarf der notariellen Beurkundung. Häufig werden derartige Verträge geschlossen, um erbrechtliche Zwecke zu erreichen.
Bei der Frage, ob eine Zuwendung durch lebzeitige Übertragung oder durch letztwillige Verfügung erfolgen soll, sind die jeweiligen Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Gegen eine lebzeitige Übertragung spricht zunächst, dass dem Übertragenden der Gegenstand entzogen wird. Die Rückforderung ist nach dem Gesetz nur eingeschränkt möglich, kann jedoch im Übertragungsvertrag unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden. Auf der anderen Seite bietet die Übertragung zu Lebzeiten auch erhebliche Vorteile. Beispielhaft lassen sich anführen:
- Durch die Übertragung von Grundbesitz von Eltern auf Kinder kann diesen die Begründung eines eigenen Hausstandes oder einer beruflichen Existenz erleichtert werden.
- Die Versorgung des Veräußerers kann im Rahmen des Übertragungsvertrages sichergestellt werden.
- Pflichtteilsansprüche des Erwerbers sowie von dritten Personen können unter gewissen Voraussetzungen beschränkt werden.
- Schenkungs- bzw. erbschaftsteuerliche Freibeträge können durch zeitliche Verteilung der steuerbaren Vorgänge mehrfach ausgenutzt werden. Dies erfordert eine Begleitung durch einen Steuerberater.
Die Motive, die letztlich zu einer Grundstückszuwendung führen, sind ebenso vielfältig wie die sich daraus ergebenden vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten. Wichtig ist die Möglichkeit für den Übergeber und seinen Ehegatten, sich ein lebenslängliches Wohnungsrecht zurückzubehalten, oder weitergehend einen Nießbrauch, bei dem der Übergeber lebenslänglich berechtigt ist, Mieterlöse zu vereinnahmen.
Zur Vorbereitung der Beurkundung muss geklärt sein, ob die Übertragung zu Ausgleichszahlungen an Geschwister führt, oder ob Ansprüche auf Pflichtteilsergänzung ausgeschlossen werden sollen.
Ehegatten
Für Ehegatten gibt es unterschiedliche Gründe, Immobilien zu übertragen. Erbschaftssteuerlich motivierte Gestaltungen erfordern eine aktive Mitwirkung von Steuerberatern.
Soll die Immobilie (oder ein Miteigentumsanteil) im Rahmen der Trennung oder der Scheidung von Ehegatten übertragen werden, ist die Übertragung häufig Teil einer sogenannten Vereinbarung über Trennungs- und Scheidungsfolgen, die der notariellen Beurkundung bedarf. Außer der Übertragung der Wohnimmobilie können scheidungsrelevante Aspekte (insbesondere Gütertrennung und Zugewinnausgleich) geregelt werden. Derartige Verträge erfordern eine intensive Vorbereitung und in der Regel ein ausführliches Vorgespräch.